東京都物業管理機構

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112年度台灣物業管理趨勢論壇圓滿落幕

主講人&貴賓&活動召集人大合照

「台灣物業管理趨勢論壇」今年已是第二十屆；持續舉辦探討物業管理趨勢發展的範疇，涵括物業管理產業化發展與政策趨勢、社區安全防災的機制與對策、物業設施管理智慧化的整合應用、建築物生命週期的整建與維護、資產活化與資產管理、生活服務平台應用等議題，每年論壇的議題都深具前瞻性，今年論壇10月18日(三)於台大醫院國際會議中心3樓如期舉辦、圓滿落幕。

台灣建築物屋齡不斷上升，據內政部資料統計，2022年第2季底台灣房屋稅籍住宅數，屋齡中位數為30.64年；屋齡以超過20至40年占42.56%最多，超過40年者占34.04%，20年以下者占23.41%；可見建築物整建維護的需求殷切，本次便以[建築物整建維護與物業設施管理]為議題，邀請相關領域專家學者，共同從ESG永續目標、台灣建築物發展歷程、以及營建管理維護等課題，研討台灣建築物整建維護的趨勢及政策。

開幕式首先由論壇召集人林鍚勳經理說明舉辦論壇的沿革，以實踐企業回饋社會的初衷，奥田実董事長致迎賓詞；指導單位：內政部花敬群政務次長、建研所王榮進所蒞臨指導期勉，主辦單位：住宅學會陳明吉理事長、台彎物業設施管理協會何明錦理事長等開幕致詞；隨即展開論壇議程。

內政部花敬群政務次長致詞表示：雖然這幾年不管從都更或危老看起來已有一定程度的進展，但是老舊房屋數量龐大，都更危老再怎麼快也很難達到全面改建，反而讓建築物延壽、有效及全面普及的管理維護修繕，才是高齡化社會中重中之重的工作。花敬群直言，即使政府有不少對老舊建物補強、新設電梯等補助方案，但許多所有權人心裡都期待乾脆直接拆除重建最快，但是實質上以台灣營造業1年極限興建15萬戶的數量來看，就算50年蓋出750萬戶，「我們的房子還能再等50年嗎？」而且能走都更的除了社區住戶非常團結外，條件也要有開發商願意參與才有機會，所以半數以上的老房子必須面對整建維護的課題。

內政部建研所王榮進所長致詞時表示，針對建築物的整建維護，建研所持續推動建築物耐震技術的研究，精進既有建築物「耐震詳細評估法」及「耐震初步評估法」等技術，協助國土管理署建立建築物耐震能力評估系統之平台，以及政府執行都市更新工作，同時亦推動「建築物耐震設計規範」草案的修訂工作，以提供主管機關參採；另一方面，為因應高齡社會的到來，針對居住空間的友善及安全使用,亦提供相關無障礙設施，通用設計手冊，以因應建築結構系統的老化，研訂鋼筋混凝土梁版構材補修手冊，提供各界參考。

住宅學會陳明吉理事長認為，要期待數量龐大的老舊建物全面都更很困難，更多數可能是建商覺得沒有價值、看不上眼的，地主也無自主都更能例的老屋，也不一定要全部拆除，最後勢必會以整建修繕為重點。

台灣物業設施管理協會何明錦理事長致詞表示：當人口進入高齡社會，住宅建築又急速老化，估計全台有約43萬老人住在無電梯的公寓，佔比高達73%，「老人住老屋」讓住宅邁入「雙老」的困境，由於老舊建築設備維修不易，除常導致生活不便，更易增加公共安全的重大風險，因此未來的住宅維運管理，應朝BIM(建築資訊模型）建模技術等科技來重製老舊建物藍晒圖等，以利監測管理。

東京都物業管理機構奥田実董事長致詞舉日本為例，屋齡高於30年的公寓超過200萬件，其中約有100萬件建築物甚至建於1981年以前、已經超過40年屋齡；為了延長建築物的壽命，按照修繕計畫定期進行維護至關重要。

致詞-林錫勳總經理

致詞-奥田董事長

致詞-內政部花敬群次長

致詞-王榮進所長

致詞-陳明吉理事長

致詞-何明錦理事長

本屆論壇由中華大學建築與設計學院何明錦教授主持，何教授在引言表示，2015年聯合國宣布「2030永續發展目標(Sustainable Development Goals, SDGs)」包含永續城鄉、氣候行動、性別平權等17項SDGs目標，指引全球共同努力、邁向永續。內政部2021年第二季，全國房屋稅籍住宅共891萬餘宅，屋齡超過30年住宅449萬宅，平均屋齡約32年，是統計13年來首度超越50%。建築物會隨時間推移，因氣候、天災、自然或人為等因素而劣化。在其生命週期中，可透過階段性修繕(整建維護)而恢復原有性能，但修繕後回復之性能，繼續會隨時間再劣化；為促進建築物之性能與耐用，需不斷進行整建維護；台灣既有建築物的整建維護需求殷切，是政府及全民必需共同因應的議題。

主持&引言-何明錦教授

政策著力三大項：耐震補強、電梯增設及充電樁

內政部國土管理署建築管理組高文婷組長，研析既有建築物整建維護的耐震評估補強、老屋增設電梯、及增設充電樁等三項議題的問題及政策。

耐震評估補強議題：921地震後公有建築物耐震補強比例已近95%；而歷經兩次0206地震後，為提升私有建築物抗震韌性，建築物耐震能力已納入「公共安全檢查申報項目」；[建築物耐震設計規範及解說]亦增編「既有建物評估補強」章節；中央除督促地方政府落實執行外，住宅基金編列預算補助，以加速改善既有建物的耐震能力。

老屋增設電梯議題：既有老舊公寓增設電梯常見問題包括：腹地不足、出入口寬度不足、違章建築、變更使用執照、坡地社區未符法令規定、建照須全部地主同意、欠缺公共基金等諸多困難。中央將從寬解釋建管法令，督促地方政府訂定相關配套措施，提高老舊建築物增設昇降機的可行性；持續透過無障礙住宅改善補助(住宅基金)、溝通中央都市更新補助(都更基金)，鼓勵增設昇降機，提高民眾申請意願。

增設充電樁：目前已訂定新建建物須預留車輛充電相關設備及裝置空間之規範；但既有建築物增設的部分，民眾仍有許多疑慮(如用電增加、費用、災害風險、佈線等因素)；且分有權建築物涉及非屬專有部分而供共同使用部分的使用及管理權責，政府將研訂修法及管理政策，以排除公寓大廈增設充電樁之難。

主講人-高文婷組長

老屋如何修?整建實作案例分享

日商公司周宜城總經理，從事建築營造四十多年，見證台灣建築物的發展歷程，周總經理從台灣建築物類型與屋齡的關係、建材的演化、結構的發展、建築設計的演變等歷程，各構面娓娓道來詳細的分析；羅列老舊房屋常見的問題，包括垂直動線、耐震、海沙屋、裂縫、漏水、壁癌、脫落、管線、防災、設備、隔音、經費等十多項有關整維事項，提出建議改善的方法及分享解決的經驗；周總經理進而探討因應市場的對策，期許新建築以通用設計，以提供全齡適用的生活空間；採用標準化、系統化、模組化、預組化及預鑄化的工程技術，以營造未來建築物具備抗震與耐震、抗裂、防水、脫落、建築材料(磁磚)、伸縮縫、氣候溫差變化、BIM檢討及記錄等機能的永續建築物。

主講人-周宜城總經理

以ESG視角與未來接軌

易境永續設計顧問公司何宗翰執行長，以其專業及豐富的實務經驗，從「ESG永續目標探討既有建築物的整建維護策略」，詮譯建築物與ESG(環境、社會、治理)的關係，分析建築物LEED綠建築、WELL健康建築及GRESB全球房地產永續基準指標等國際認證的內涵及效益，說明建築物各種認證的程序及標準；既有建築物可透過各項國際認證，以達成建築永續設計的目標，並可作為碳資產管理的工具；何宗翰執行長分享其輔導認證的成功案例，並介紹既有建築物ESG單棟整改認證流程，以供既有建築物在實施整建維護時，創造建築物價值，配合政府推動「國家2050淨零路徑規劃」的政策。